O que é e como obter a Licença de Utilização em 2025?
- Equipe Caravelos
- 29 de jan.
- 6 min de leitura
Atualizado: 12 de fev.
Espero que goste de ler este artigo. Se quer que a minha equipe o ajude a obter a licença de utilização, clique aqui.
Saber como obter a licença de utilização em 2025 é a melhor forma de particulares e investidores garantirem a valorização do seu património. Para isso é necessário conhecer a legislação atual e seguir uma estratégia adequada a cada caso particular.
Este artigo permite-lhe exatamente isso: conhecer as recentes alterações legislativas e encontrar um caminho para obter a licença de utilização do seu imóvel.
Se tem um imóvel já construído e pretende apoio para obter ou alterar a sua licença de utilização saiba como o podemos ajudar.
A licença de utilização (LU), autorização de utilização, alvará de utilização ou, ainda, Alvará de autorização de utilização, são tudo termos utilizados comummente no setor imobiliário para descrever a mesma realidade: a legitimidade proporcionada a indivíduos ou entidades de usar uma propriedade sob condições específicas.
Cada um dos termos apresenta nuances que o justifica. Porém, e apesar de Alvará de autorização de utilização ser o termo mais adequado na maioria das vezes, utilizaremos neste artigo o termo Licença de Utilização por ser o termo mais difundido e consensual.
Conteúdos:
Porque existem tantos imóveis sem licença de utilização em Portugal?
O que é a licença de utilização?
A licença de utilização (LU) ou autorização de utilização são atos administrativos que têm como objetivo atestar que um determinado imóvel cumpre as condições legais e regulamentares para ser utilizado. O Alvará de Autorização de Utilização é o documento que titula essa autorização.
Assim, como condição prévia para obter uma Licença de Utilização, qualquer obra sujeita a autorização só pode ser utilizada se, pelo menos uma vez, tiver sido objeto de uma inspeção ou vistoria pelos fiscais municipais de obras, seja no decurso da sua execução, seja após a sua conclusão.
Este pequeno paragrafo anterior ajuda-nos a entender o que é a licença de Utilização assim como nos prepara para a discussão relativa ao novo SIMPLEX da Habitação (DL n.º 10/2024, de 08 de Janeiro) no qual, entre outras alterações, deixou de ser proibida a celebração de contrato de compra e venda sem apresentação da referida Licença.
Saiba, para o seu caso concreto, como obter a Licença de Utilização em 2025 após as alterações do SIMPLEX da Habitação.
Qual a importância da Licença de Utilização?
Curiosidade histórica:
A segunda metade do século XIX corresponde a um período de grandes avanços industriais que deram origem a um intenso processo de urbanização. Os efeitos destas transformações aceleradas nos tecidos urbanos geraram: más condições sanitárias e degradação das áreas urbanas, excessivas densidades populacionais, carência de habitações, precariedade do edificado existente, entre outros.
Neste sentido surgiu nova legislação que introduziu a determinação de que nenhuma obra de urbanização se realizará que não seja parte integrante de um plano geral de urbanização. Essa visão de conjunto refletiu uma visão mais integrada do planeamento e não mais como uma resposta pontual a uma necessidade específica.
Foi neste contexto que surgiu a necessidade de as autarquias fiscalizarem que as construções estavam a ser executadas de acordo com os planos previstos em matéria de segurança estrutural, organização espacial, o livre trânsito, a comodidade e segurança dos habitantes e a salubridade publica.
A Licença de Utilização visa então garantir:
Conformidade da obra com os projetos aprovados pelas entidades competentes;
Conformidade da utilização com as normas legais e regulamentares em vigor (como, por exemplo, segurança estrutural, segurança contra riscos de incêndio, salubridade, entre outros);
Adequação do imóvel para o fim pretendido.
Apesar da licença de utilização poder agora ser substituída por comprovativos de comunicação de utilização ou recibos de pagamento das taxas (Decreto-Lei n.º 10/2024), a verdade é que, para o cidadão, este título ou outro que o substitua continua a ser fundamental para:
Garantir que o imóvel está legal e que respeita toda a legislação
Garantir a segurança dos seus ocupantes
Garantir a segurança jurídica das transações
Garantir que o imóvel pode ser utilizado para o fim pretendido
Permitir acesso ao credito à habitação
Aceder a benefícios fiscais
Assegurar a valorização do ativo
Permitir a venda mais facilitada
Aceitar ou dar de herança imóveis
Arrendar imóveis
Evitar contraordenações
Porque existem tantos imóveis sem licença de utilização em Portugal?
São 5 os motivos principais para encontrarmos ainda hoje imóveis sem licença de utilização em Portugal.
Porque foram feitas obras de construção que não se encontram de acordo com os projetos apresentados e aprovados pela Câmara Municipal;
Porque foram feitas obras de alteração, ampliação ou reconstrução que, não estando isentas, foram executados sem os devidos atos de controlo prévio;
A utilização atual do imóvel não está de acordo com a autorização que lhe foi dada pelo seu alvará;
Desconhecimento ou interpretação extensiva da lei por parte das autarquias.
Imóveis de gênese ilegal;
Se tem um imóvel que se enquadre numa destas situações acima referidas, saiba como obter a Licença de Utilização em 2025 (após as alterações do Decreto-Lei n.º 10/2024).
O que alterou na Licença de Utilização com a aprovação do Decreto-Lei n.º 10/2024 a 8 de janeiro de 2024?
Saímos de uma situação em que eramos obrigados a requerer autorização de utilização para uma situação de dever de comunicar a utilização sustentada com a entrega de documentos.
Com a reforma e simplificação dos licenciamentos no âmbito do urbanismo através do Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro, são adotadas medidas destinadas a simplificar o processo de obtenção da autorização para utilização (neste artigo simplificado para licença de utilização).
Deste modo, é eliminada a autorização de utilização quando tenha existido obra sujeita a um controlo prévio, substituindo-se essa autorização pela mera entrega de documentos, sem possibilidade de indeferimento, mas, naturalmente, mantendo-se todos os poderes de fiscalização durante e após a obra.
Assim, saímos de uma situação em que eramos obrigados a preencher um requerimento para obter a licença de utilização para uma situação de comunicar a utilização sustentada com a entrega de documentos e quando tenha existido Controlo Prévio.
Em resumo, o ato administrativo de atestar que um determinado imóvel cumpre as condições legais e regulamentares para ser utilizado mantém-se, a forma que se reveste o titulo que configura esse direito de utilização é que poderá ser substituído.
Como obter a Licença de Utilização após janeiro de 2025?
Veja no link como a minha equipe o pode ajudar a obter a Licença de Utilização em 2025.
Atualmente não existe propriamente um requerimento para obter a Licença de Utilização mas sim uma Comunicação de Utilização. Este procedimento difere consoante seja uma utilização após obras sujeitas a Controlo Prévio ou não.
Assim, a utilização de edifício ou fração após a realização de operação urbanística sujeita a controlo prévio depende da entrega à câmara municipal dos seguintes documentos:
Termo de responsabilidade subscrito pelo diretor de obra ou pelo diretor de fiscalização de obra, no qual aqueles devem declarar que a obra está concluída e que foi executada de acordo com o projeto;
As telas finais, mas apenas quando tenham existido alterações do projeto, devendo as mesmas estar devidamente assinaladas.
O edifício ou suas frações autónomas pode ser utilizado para a finalidade pretendida imediatamente após a submissão da documentação.
A utilização sem operação urbanística prévia (alteração de uso) ou a utilização no seguimento de obras isentas de controlo prévio fica sujeita a comunicação prévia com prazo.
A comunicação prévia com prazo para utilização do imóvel deve incluir um termo de responsabilidade que declare:
a) A conformidade da utilização prevista com as normas legais e regulamentares que fixam os usos e utilizações admissíveis; e
b) A idoneidade do edifício ou sua fração autônoma para o fim pretendido, podendo contemplar utilizações mistas.
O termo de responsabilidade é remetido previamente à utilização do edifício ou suas frações autónomas, através da plataforma eletrónica.
O edifício ou suas frações autónomas pode ser utilizado para a finalidade pretendida decorridos 20 dias após a submissão da comunicação prévia com prazo a que se refere o artigo anterior, salvo numa das seguintes situações:
a) A submissão do termo de responsabilidade não se encontre completo; ou
b) Existirem indícios sérios de que o edifício não é idóneo para o fim pretendido.
Que documento substitui a licença de utilização em 2025?
Apesar de os bancos poderem continuar a exigir como garantia um documento que titule a legalidade do imóvel a verdade é que após o Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro titulo que configura esse direito de utilização é:
Recibo de pagamentos das taxas legalmente devidas - nas operações urbanísticas objeto de licenciamento
Comprovativo de apresentação da comunicação prévia - nas operações urbanísticas objeto de comunicação prévia.
Todas as referências legais e regulamentares ao alvará da licença de construção e ao alvará da licença de utilização devem assim entender-se como efetuadas ao recibo de pagamentos das taxas legalmente devidas.
Em conclusão:
Apesar das alterações Decreto-Lei n.º 10/2024, a utilização de imóveis mantem-se dependente de processo que garanta:
Conformidade da obra com os projetos aprovados pelas entidades competentes;
Conformidade da utilização com as normas legais e regulamentares em vigor
Adequação do imóvel para o fim pretendido.
Este processo obriga a que qualquer obra sujeita a autorização só pode ser utilizada se, pelo menos uma vez, tiver sido objeto de uma inspeção ou vistoria pelos fiscais municipais de obras.
O titulo que configura o direito de utilização deixa de ser o Alvará para passar a ser o:
Recibo de pagamentos das taxas legalmente devidas - nas operações urbanísticas objeto de licenciamento
Comprovativo de apresentação da comunicação prévia - nas operações urbanísticas objeto de comunicação prévia.
Ainda tem duvidas sobre como obter a Licença de Utilização do seu imóvel em 2025? Veja como o podemos ajudar.