Propriedade Horizontal: O que é e como constituir a propriedade horizontal de um imóvel?
- Equipe Caravelos
- 6 de fev.
- 7 min de leitura
Atualizado: 2 de jul.
Espero que goste de ler este artigo. Se quer que a minha equipe o ajude a constituir a propriedade horizontal do seu imóvel, clique aqui.
A propriedade horizontal é um conceito essencial no mercado imobiliário, especialmente para quem pretende comprar, vender ou regularizar frações em edifícios. Neste artigo, abordamos tudo o que precisa de saber sobre este regime, desde a sua definição legal até ao processo de constituição e regularização do título.
Conteúdo
O que é a Propriedade Horizontal?
Diz-se que existe propriedade horizontal quando um edifício ou um conjunto de edifícios contíguos pertence a uma pluralidade de pessoas, tendo cada uma delas poderes exclusivos sobre uma parte específica (designada fração autónoma) e todas em conjunto poderes sobre as partes não atribuídas a cada um em especial (designadas partes comuns).
Ou seja, se no seu prédio tem vários apartamentos e cada um pertence a um dono diferente quer dizer que cada apartamento é uma fração autónoma e registada separadamente. Isto significa que, nesse caso, para o seu prédio, foi constituída a propriedade horizontal.
Assim, enquanto proprietário, tem sobre o seu apartamento um direito de propriedade exclusivo, e compropriedade com os demais condóminos, relativamente às partes comuns (entrada do edifício, escadas, telhados, etc.).
Qual a diferença entre a propriedade horizontal e a compropriedade?
A diferença entre a propriedade horizontal e a compropriedade reside essencialmente nos poderes dos condóminos versus os poderes dos comproprietários. Enquanto cada condómino é proprietário exclusivo da fração que lhe pertence, na compropriedade nenhum dos comproprietários tem direitos sobre partes especificas do imóvel. Em contrapartida, a compropriedade é divisível enquanto a propriedade horizontal não. De referir ainda que, enquanto os comproprietários gozam do direito legal de preferência em caso de alienação, aos condóminos não assiste tal direito em caso de alienação de frações autónomas.
Qualquer edifício pode ser constituído em propriedade horizontal?
Nem todos os edifícios podem ser constituídos em propriedade horizontal uma vez que a lei exige que as partes dos edifícios destinadas a ser frações autónomas sejam unidades independentes, distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública (artigo 1415º do CC).
Quais as condições necessárias para a Constituição da propriedade horizontal?
As regras relativas à constituição da propriedade horizontal e aos direitos e deveres dos condóminos constam dos artigos 1414.º a 1438.º-A do Código Civil e do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro.
Mas, de uma forma geral, para que um edifício seja constituído em propriedade horizontal, é necessário que:
O imóvel possua uma licença de utilização; Saiba mais sobre como obter a licença de utilização.
As frações tenham acesso independente;
Seja formalizado o Título Constitutivo da Propriedade Horizontal em cartório notarial;
O registo seja feito na Conservatória do Registo Predial.
Consulte a nossa equipe para o ajudar com todos os documentos necessários para constituir a propriedade horizontal do seu imóvel.
O que é o Título Constitutivo da Propriedade Horizontal?
O Título constitutivo da propriedade horizontal é o documento que estabelece as regras pelas quais se vão reger os diversos interesses dos proprietários de frações autónomas num imóvel em regime de propriedade horizontal.
Na propriedade horizontal há um interesse relevante do colectivo dos titulares das fracções que se sobrepõe aos interesses individuais, por isso, poderes e deveres, encargos e fruições de que gozam os proprietários ficam manifestados no título constitutivo da propriedade horizontal.
O que deve conter o título constitutivo da propriedade horizontal?
No título constitutivo serão especificadas as partes do edifício correspondentes às várias frações, por forma que estas fiquem devidamente individualizadas, e será fixado o valor relativo de cada fração, expresso em percentagem ou permilagem, do valor total do prédio.
O título constitutivo pode ainda conter, designadamente:
a) Menção do fim a que se destina cada fração ou parte comum;
b) Regulamento do condomínio, disciplinando o uso, fruição e conservação, quer das partes comuns, quer das frações autónomas;
c) Previsão do compromisso arbitral para a resolução dos litígios emergentes da relação de condomínio.
Nota:
Fazemos ainda notar que a lei é explicita no que toca à nulidade do título constitutivo da propriedade horizontal. A falta da especificação que permita a devida individualização de cada fração e a não coincidência entre o uso mencionado no título e o que foi fixado no projeto aprovado pela autarquia determinam a nulidade do título constitutivo. E estes não são casos raros e normalmente dão origem a litígios longos com custos para todos os envolvidos.
Conheça os nossos arquitetos para a elaboração de Projetos de Arquitetura e constituição da Propriedade Horizontal.
Como Constituir a Propriedade Horizontal de um imóvel?
O processo de constituição envolve diversas etapas que devem ser seguidas rigorosamente para garantir a legalidade da propriedade horizontal:
Aprovar um projeto de arquitetura junto da câmara municipal
Quando ainda não existe projeto de arquitetura, antes de dividir um prédio em frações, é necessário garantir que o imóvel cumpre as normas urbanísticas e de habitabilidade. Para isso, é necessário:
Contratar um arquiteto para elaborar o projeto de divisão do imóvel em frações;
Submeter o projeto à câmara municipal para aprovação;
Verificar se existem eventuais desconformidades que precisam de ser corrigidas.
Obter a licença de utilização ou título equivalente
A licença de utilização (ou o documento substitui a licença de utilização em 2025) é um documento essencial para formalizar a propriedade horizontal e atestar que o prédio está apto para habitação ou outro uso permitido por lei. Sem esta licença, o registo da propriedade horizontal não pode ser efetuado.
Para obter a licença de utilização é necessário:
2.1.Certificar-se de que todas as obras foram realizadas conforme o projeto aprovado;
2.2.Solicitar a inspeção técnica da câmara municipal;
2.3.Submeter o pedido formal e pagar as taxas associadas.
Elaborar o título constitutivo e escriturar em cartório notarial
Com os documentos legais aprovados, é necessário criar o título constitutivo da propriedade horizontal e proceder a escritura pública em cartório notarial. Cremos ser sempre de considerar um jurista com experiencia na redação deste tipo de documento para que os deveres, encargos e fruições de que gozam os proprietários fiquem devidamente manisfestado no título constitutivo da propriedade horizontal.
Registar a propriedade horizontal na Conservatória do Registo Predial
Por fim, para oficializar a propriedade horizontal, é necessário proceder ao registo na Conservatória do Registo Predial. Este registo assegura a individualização de cada fração, permitindo a sua venda ou transmissão separadamente. O processo envolve:
Apresentação do título constitutivo devidamente reconhecido;
Entrega da licença de utilização;
Pagamento das taxas de registo predial. Somente após este registo, as frações passam a existir legalmente e podem ser negociadas individualmente.
Saiba como pode acelerar o processo de constituição de Propriedade Horizontal com a Caravelos.
Quais os principais problemas na constituição de propriedade horizontal?
Os proprietários podem enfrentar vários desafios durante o processo para constituir a propriedade horizontal. Aqui estão os principais problemas que podem surgir durante o processo:
1. Falta de Licença de Utilização
Muitos edifícios antigos não possuem a licença de utilização que é obrigatória para constituir a propriedade horizontal.
A solução pode envolver solicitar junto da autarquia uma certidão de isenção de licença de utilização. Esta isenção pode ser concedida a imóveis construídos antes de 12 de agosto de 1951, e não tendo sido, depois dessa data, objeto de obras de alteração ou ampliação sujeitas a controlo prévio municipal ou alteração da respetiva utilização.
Saiba como a Caravelos o pode ajudar a conseguir sem custos a certidão de Isenção de Licença de Utilização:
2. Inexistência ou inconsistência no Título Constitutivo
O título constitutivo precisa descrever corretamente as frações, as partes comuns e a percentagem de cada fração no condomínio.
Se houver erros, pode ser necessário retificar o documento, com o acordo de todos os condóminos, através de escritura pública ou documento particular autenticado e atualizando o registo na conservatória.
3. Alterações não legalizadas no imóvel
Se o prédio sofreu modificações estruturais, ou na fachada (ou qualquer outra obra não isenta de controlo prévio) sem autorização da câmara municipal, isso pode impedir a constituição da propriedade horizontal.
Poderá ser necessário um projeto de correção e regularização de documentação para obter a conformidade legal. Este processo pode ser burocrático e demorado pelo que é importante contar com um engenheiro ou arquiteto com experiencia na área de regularização/legalização de imóveis.
Conheça o nosso método simplificado para a legalização e regularização de documentação de imóveis em Portugal.
4. Conflitos entre proprietários
Quando o edifício pertence a vários proprietários (por exemplo herdeiros), pode haver discordância sobre a divisão das frações ou a partilha das áreas comuns.
Nestas situações recomendamos a consulta de um jurista para poder funcionar como mediador e evitar a intervenção judicial.
5. Custos Elevados do Processo
Os custos com arquitetos, engenheiros, taxas municipais, registos e notários podem ser um obstáculo à constituição da propriedade horizontal.
Muitos proprietários adiam o processo devido a falta de recursos financeiros.
6. Demora na Aprovação pelos Órgãos Públicos
O tempo de resposta da câmara municipal e os constantes indeferimentos de projetos e licenças podem ser um um quebra-cabeças e um entrave no processo de constituição da propriedade horizontal.
7. Problemas com a Conservatória do Registo Predial
Erros no registo do imóvel ou documentação desatualizada podem atrasar ou impedir o registo da propriedade horizontal.
8. Imóveis com Hipotecas ou Penhoras
Se um imóvel estiver hipotecado ou penhorado, pode haver restrições legais que dificultam a divisão em frações autónomas.
Conclusão
Constituir a propriedade horizontal é fundamental para quem deseja investir, comprar ou vender frações de um imóvel. Para a correta instrução e condução do processo é essencial:
1. Aprovar um projeto de arquitetura junto da câmara municipal ou verificar se nos projetos existentes existem eventuais desconformidades com o existente e que precisam de ser corrigidas.
2. Obter a licença de utilização ou título equivalente garantindo que o prédio está apto para o uso pretendido.
3. Elaborar o título constitutivo estabelecendo as regras pelas quais se vão reger os diversos interesses dos proprietários de frações autónomas do imóvel.
4. Registar a propriedade horizontal na Conservatória do Registo Predial oficializando a propriedade horizontal e assegurando a individualização de cada fração.
Saiba como a Caravelos pode ajudar em todas as fases do processo de constituição da propriedade horizontal.