Como legalizar imóveis em Portugal? O que alterou em 2025?
- Equipe Caravelos
- 17 de mai. de 2024
- 6 min de leitura
Atualizado: 4 de fev.
Espero que goste de ler este artigo. Se quer que a minha equipe o ajude a legalizar ou regularizar a documentação do seu imóvel, clique aqui.
Este artigo reúne num único local toda a legislação mais recente e relevante para saber como legalizar imóveis em Portugal após as alterações legislativas do Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro - SIMPLEX do Urbanismo.
Entender a legislação portuguesa no que toca à politica de uso do solo e de edificação é um quebra-cabeças e pode tornar-se desesperante até para os mais experientes juristas.
Por esta razão, encontrar a ponta deste novelo legislativo pode ser a luz para saber como legalizar imóveis em Portugal em 2025.
A CARAVELOS acompanha todas as alterações legislativas com impacto relevante na legalização de imóveis e dispõe de um grupo de profissionais qualificados para a instrução e gestão de processos junto das autarquias.
Se tem um imóvel já construído e pretende apoio para legalizar e obter a Licença de Utilização do seu imóvel, saiba como o podemos ajudar.
Conteúdos
Requerimentos completos e bem instruídos
Uma boa pesquisa define o seu bom desempenho
Ensaie e prepare-se para o batalhão de documentação requerida
Organize a sua equipe técnica e burocrática
Análise da documentação do imóvel
Enquadramento legal da pretensão
Estudos e Projetos de alteração para instrução de requerimento
Quick Start
Qual a importância deste artigo?
Entender o quadro legal em Portugal é essencial para quem queira coordenar o processo de legalização do seu imóvel sem incorrer em trabalhos e custos desnecessários à luz da legislação atual.
Apesar da uniformização de procedimentos trazida pelo SIMPLEX do Urbanismo em 2024 o processo para legalizar imóveis em Portugal está ainda dependente do domínio de mais de 30 diplomas legais e regulamentos municipais.
Pela nossa experiencia, quando um processo de legalização é entregue a uma especialidade apenas (seja arquitetura, engenharia ou jurídica) as interpretações da lei favorecem os trabalhos fornecidos por esse mesmo profissional. Frequentemente, encontramos no mercado serviços de arquitetura cobrados em processos que poderiam ter sido resolvido com um termo de responsabilidade subscrito por pessoa habilitada a ser autor de projeto (Lei 31/2009). Também, não menos recorrente, serviços jurídicos que só para analisar o processo cobram Fee´s despropositados e passando para terceiros a responsabilidade pela instrução e condução do processo.
Assim, entender o quadro legal nesta matéria torna-se essencial para quem queira entender como legalizar o seu imóvel sem incorrer em trabalhos e custos desnecessários à luz da legislação atual.
O que é a legalização de imóveis?
A legalização de um imóvel refere-se ao procedimento capaz de assegurar a conformidade de uma construção com a legislação e regulamentação em vigor. À semelhança de um pedido de licenciamento, o processo de legalização deve ser instruído na respectiva câmara municipal.
São 5 os motivos principais para encontrarmos ainda hoje imóveis ilegais ou com documentação irregular em Portugal.
Porque foram feitas obras de construção que não se encontram documentadas ou de acordo com os projetos apresentados e aprovados pela Câmara Municipal;
Porque foram feitas obras de alteração, ampliação ou reconstrução que, não estando isentas, foram executados sem os devidos atos de controlo prévio;
A utilização atual do imóvel não está de acordo com a autorização que lhe foi dada pelo seu alvará;
Desconhecimento ou interpretação extensiva da lei por parte das autarquias.
Imóveis de gênese ilegal;
Alterações nas fachadas ou nas estruturas resistentes, ampliações sem as devidas licenças camarárias, construção de anexos ou construção de piscinas são várias as razões pelas quais nos podemos deparar com a necessidade de legalizar uma construção já existente.
Se tem um imóvel que se enquadre numa destas situações acima referidas, fale connosco para saber como legalizar o seu imóvel em Portugal em 2025 (após as alterações do Decreto-Lei n.º 10/2024).
Porquê, Onde e Quando tratar da legalização dos seus imóveis?
Segurança, valorização, venda, evitar contraordenações são as principais razões para se preparar e tratar antecipadamente da legalização da sua propriedade. Conheça no nosso artigo "Porquê legalizar antecipadamente a sua propriedade?" todos os outros motivos que podem justificar sermos proativos na legalização ou regularização do nosso património.
A Câmara Municipal onde se localiza o imóvel é o local para requerermos toda a informação sobre os termos em que essa legalização se deva processar. Após as diligencias de Controlo Prévio pelo município é necessário a regularização da documentação junto da Autoridade Tributária e na Conservatória do Registo Predial.
Nos casos em que parta dos interessados a promoção das diligências necessárias à legalização, os prazos começam a contar após a instrução do processo.
Porém, quando parte da câmara municipal a notificação para a legalização é fixado um prazo para o seu cumprimento.
Os segredos para o sucesso na legalização de qualquer imóvel
Requerimentos completos e bem instruídos
Note-se que, para corretamente legalizar imóveis em Portugal, é essencial entender de que forma a garantia do existente e o principio da não retroatividade das disposições dos planos urbanísticos poderão condicionar o que é legalmente exigível na legalização de uma propriedade. Tenha em mente que, cerca de 75% dos casos de atraso, na apreciação de pedidos de licenciamento, são decorrentes de processos incompletos ou mal instruídos.
Uma boa pesquisa define o seu bom desempenho
O direito à informação sobre os instrumentos de desenvolvimento e de gestão territorial em vigor para determinada área do município, bem como as demais condições gerais a que devem obedecer as operações urbanísticas é um direito consagrado no código do Procedimento Administrativo.
Recolher informação junto do município é um passo inicial fundamental, porém deve sempre ser acompanhada de uma análise a toda a legislação específica sobre cada procedimento concreto.
Se foi uma ampliação, uma obra de alteração ou reconstrução, se estas obras incidiram na totalidade do edifício, ou apenas numa fração, se o edifício é anterior a 1951 ou anterior a 1977 tudo isto são questões relevantes que podem influenciar a forma como enquadramos o nosso processo.
Ensaie e prepare-se para o batalhão de documentação requerida
Reúna toda a documentação existente sobre o imóvel que existe e que pretende legalizar. A caderneta predial, a certidão do registo predial, quaisquer projetos que tenham sido feitos para obras de ampliação ou reconstrução. Faturas antigas de materiais ou mão de obra. Antigas comunicações camarárias. Tudo isto pode ser fundamental em algum momento durante o processo.
Em alguns casos, o procedimento pode alterar consoante o ano da construção inicial. Fazer prova do ano de construção cabe ao requerente e pode ser a solução para muitos problemas.
Tipos de construção, elementos de estabilidade, escolha dos materiais, Sistema de abastecimento de água e rede de esgotos, isolamento térmico ou acústico, infraestruturas de telecomunicações todas estas informações poderão ser essenciais e poderão fazer poupar tempo e dinheiro.
Organize a sua equipe técnica e burocrática
Como legalizar imóveis em Portugal em 2025
Análise da documentação do imóvel
O processo de análise da documentação do imóvel inicia-se por um passo que parecendo simples pode ser mais demorado do que o que estamos à espera.
Analisar a documentação de um imóvel requer recolhermos a documentação desse imóvel e nem sempre é simples essa coleta.
Pelo lado dos proprietários, muitas vezes, não são encontrados os documentos ou quando existem estão incompletos ou desatualizados. Assim, não são raros os casos em que existiram obras aprovadas e licenciadas mas das quais não existe qualquer documento na posse dos proprietários.
Assim, o mais correto seria fazermos uma consulta ao processo que existe na posse da autarquia referente ao imóvel em questão.
Enquadramento legal da pretensão
Numa segunda fase, após consulta da documentação é necessária a análise das discrepâncias entre a documentação existente e o que efetivamente existe e é verificável no local do imóvel.
É aqui que entendemos o que está construído e não está legalizado ou devidamente regularizado. É nesta fase que se tomam decisões quanto à legalidade da pretensão e quanto à análise do custo benefício da submissão de projeto. No caso de se verificar que a edificação não é legalizável nas circunstancias existentes, ou que não existe vantagem no custo-benefício da legalização, opta-se pela demolição parcial das partes que obstam à viabilidade da legalização.
Estudos e Projetos de alteração para instrução de requerimento
O procedimento de legalização de um imóvel deve ser instruído com os elementos exigíveis em função da sua pretensão concreta assegurando a sua conformidade com a legislação em vigor. Definido qual o caminho a seguir no requerimento a apresentar ao município, é essencial estudar quais os elementos instrutórios necessários apresentar para a nossa pretensão em concreto.
Esses elementos instrutórios vão depender de algumas variáveis, entre as quais:
Qual a idade do imóvel;
Qual o estado atual da existência;
Qual o tipo de operação em causa;
Qual a extensão das alterações ou ampliações ou reconstruções em causa.
Mãos à obra
É hora de começar o processo. Neste Guia partilhamos a nossa experiencia e deixamos detalhado tudo o que aplicamos no nosso dia a dia.
Relembrando os temas que consideramos fundamentais para conduzir eficazmente um processo de legalização de uma propriedade:
Reunião de uma equipe técnica de apoio
Analise da documentação existente
Estudo da pretensão
Elaboração de projetos e requerimentos
Submissão do pedido.
Apesar de, aqui, estar simplificado o pedido de legalização, dependente da sua extensão, este pode ser um processo de com vários meses e de muitos altos e baixos. Por isso é importante não baixar os braços e contar com uma equipe que o possa auxiliar durante todo esse período.
Tudo tem solução e imóveis sem utilização não interessam: nem aos proprietários, nem as autarquias, nem à comunidade.
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